Информационное письмо от 29.11.2005 г № 2-4129/05
Об условиях передачи многоквартирных домов в управление товариществам собственников жилья
В соответствии с п. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирными домами, создания и деятельности ЖСК, ЖК, ТСЖ регулирует жилищное законодательство.
Порядок передачи многоквартирного дома в управление уполномоченной собственниками управляющей организации, в том числе товариществу собственников жилья или иному объединению собственников, установлен распоряжением Жилищного комитета от 01.03.2005 N 21-р "Об утверждении Положения о порядке передачи многоквартирных домов в управление уполномоченных собственниками управляющих организаций".
В связи с многочисленными обращениями жилищных агентств и представителей товариществ собственников жилья разъясняю следующее:
1.При передаче многоквартирного дома в управление ТСЖ в порядке, установленном распоряжением Жилищного комитета от 01.03.2005 N 21-р, организации, осуществляющие управление и техническое обслуживание дома, взаимодействуют с избранными в установленном законом порядке органами управления ТСЖ (правлениями или их уполномоченными представителями), которым передают всю техническую и бухгалтерскую документацию на дома при соблюдении следующих условий:
1.1.Предъявление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором ТСЖ было выбрано в качестве способа управления этим домом, с приложением ксерокопий регистрационного листа участников собрания, а также бюллетеней голосования собственников помещений при проведении общего собрания в форме заочного голосования.
1.2.Избрание в установленном порядке на общем собрании членов ТСЖ правления и ревизионной комиссии ТСЖ, в том числе избранного на общем собрании членов ТСЖ или заседании правления ТСЖ председателя правления ТСЖ, что подтверждается соответствующими протоколами (общего собрания членов ТСЖ, заседания правления ТСЖ).
1.3.В случае создания одного ТСЖ для управления несколькими домами - наличие протокола общего собрания собственников помещений всех многоквартирных домов, проведенного в порядке, установленном ст. 44-48 ЖК РФ.
Кроме того, в случае создания одного ТСЖ для управления несколькими домами должны быть соблюдены положения п. 2 ст. 136 ЖК РФ, в соответствии с которым товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Создание ТСЖ для управления многоквартирными домами, удаленными друг от друга, расположенными не на общем или соседних земельных участках, противоречит действующему законодательству. Дома в управление таким ТСЖ переданы быть не могут.
1.4.При передаче всех функций по управлению многоквартирным домом по договору управления от ТСЖ управляющей организации - наличие договора управления, заключенного между правлением ТСЖ и управляющей организацией, содержащего условие о возложении на управляющую организацию обязанностей правления ТСЖ осуществить действия по приемке многоквартирного дома в управление.
Обращаем внимание на то обстоятельство, что формирование повестки дня общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах по выбору способа управления этими домами, а также общих собраний членов ТСЖ должно производиться с учетом положений ст. 44 и ст. 145 ЖК РФ. Принятие решений по вопросам, отнесенным Жилищным кодексом к компетенции общего собрания членов ТСЖ, в том числе по вопросам о выборе членов правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии, о передаче функций по управлению домом от ТСЖ управляющей организации, может производиться на общем собрании членов ТСЖ только членами ТСЖ - собственниками помещений, принятыми в ТСЖ в установленном заявительном порядке.
Одновременно необходимо отметить наличие практики заключения договоров управления многоквартирными домами, в которых созданы ТСЖ, лицами, уполномоченными общим собранием собственников помещений в этих домах на подписание таких договоров от лица ТСЖ при отсутствии правления ТСЖ, выбранного общим собранием членов ТСЖ. В этой связи разъясняем, что в соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ договоры управления многоквартирными домами, в которых созданы ТСЖ, заключаются органами управления ТСЖ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не является органом управления ТСЖ, а уполномоченный представитель такого собрания не имеет законных оснований для подписания от имени ТСЖ договоров на передачу функций управления домом от ТСЖ управляющей организации. Согласно пункту 4 ст. 148 ЖК РФ заключение договоров на управление многоквартирными домами, в которых создано ТСЖ, отнесено к обязанностям правления ТСЖ.
2.Кроме того, Жилищный комитет предлагает рекомендовать правлениям создаваемых ТСЖ открывать расчетные банковские счета в целях достижения прозрачности расходования поступивших из бюджета и от населения финансовых средств по конкретному ТСЖ и обеспечения возможности проверки финансовой деятельности ТСЖ ревизионными комиссиями ТСЖ. При заключении договоров управления многоквартирным домом между правлениями ТСЖ и управляющими организациями ТСЖ вправе поручить управляющей организации осуществлять управление расчетным счетом ТСЖ.
При возникновении спорных вопросов за разъяснениями рекомендуем обращаться в Управление по работе с объединениями собственников жилья Жилищного комитета. Напоминаем также, что по четвергам с 14.00 часов в помещении актового зала (пл. Островского, 11) сотрудниками Жилищного комитета проводятся семинары по вопросам организации и деятельности ТСЖ, для участия в которых приглашаются, в том числе, представители районных администраций и жилищных агентств.
Председатель
Жилищного комитета
Ю.Х.Лукманов