Инструктивное письмо ГУ ГУИОН от 14.09.2005 г № 1165
Инструктивное письмо Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 14.09.2005 N 1165
В связи с проведенным КУГИ Санкт-Петербурга совещанием по вопросу учета объектов, возведенных на земельных участках, не предоставленных для целей осуществления капитального строительства, а также с учетом принятых на совещании решений, порядок учета подобных объектов, установленный письмом ГУ ГУИОН от 05.10.2004 N 4367, применению не подлежит, учет проводится в порядке, предусмотренном настоящим письмом.
При обращении заявителя, не представившего документов, подтверждающих предоставление земельного участка для целей капитального строительства, возможны следующие ситуации:
1.В случае представления заявителем документов, подтверждающих предоставление земельного участка под цели, не связанные с осуществлением капитального строительства (в частности, договора аренды земельного участка на срок менее 10 лет, актов, выданных уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном на момент их издания о предоставлении земельного участка для целей, не связанных с осуществлением капитального строительства), либо в случае подтверждения наличия таких документов районным агентством КУГИ (в порядке, предусмотренном пунктом 2 настоящего письма), следует оформлять отказы в подготовке пакета документов для регистрации прав на объект в качестве объекта недвижимости.
Отказы оформляются по форме согласно приложению 1 к настоящему письму и выдаются заявителю под расписку, все случаи отказов подлежат отдельному учету. Копия заявления, копия отказа и копии всех представленных заявителем документов подлежат хранению в инвентарном деле, аналогичный комплект заверенных документов в обязательном порядке направляется в отдел координации деятельности филиалов в трехдневный срок с момента принятия решения об отказе.
При поступлении заявления об изготовлении технического паспорта на временное строение такой документ изготавливается по форме, предусмотренной приложением 2 к настоящему письму.
С учетом возможной судебной перспективы прошу направлять в юридический отдел ГУ ГУИОН все поступающие по данному вопросу судебные документы (исковые заявления, повестки, определения Арбитражного суда СПб и ЛО) в обязательном порядке.
В случае если для проведения учета заявителем представлено судебное решение о признании права собственности на объект, из которого следует, что объект возведен на земельном участке, не предоставленном для целей капитального строительства, либо о признании объекта недвижимым имуществом, заверенные копии заявления, судебного решения и иных представленных заявителем документов в трехдневный срок направляются в отдел координации деятельности филиалов для принятия решения о порядке проведения учета такого объекта.
Для справки:
Учитывая возможную перспективу обращения лиц, получивших отказы, выдаваемые в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящего письма, в судебные органы, отказы должны быть мотивированы отсутствием у заявленного к учету объекта признаков объекта недвижимости, установленных статьями 130, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: признака прочной связи с землей (с точки зрения его правовой составляющей), предусмотренного статьей 130 ГК РФ. Из статьи 222 ГК РФ следует, что признание возведенного объекта объектом гражданских прав возможно только при условии предоставления земельного участка в порядке, предусмотренном для предоставления земельных участков для создания объекта недвижимости.
Таким образом, признак прочной связи с землей может иметь место только в случаях, когда земельный участок предоставлен для целей осуществления капитального строительства. Предоставление земельного участка на иных условиях (краткосрочной аренды) предполагает обязательность освобождения земельного участка по окончании срока землепользования и не предполагает появления на таком земельном участке объекта недвижимости. Такие условия возведения объекта свидетельствуют об отсутствии у объекта признака прочной связи с землей с юридической точки зрения, в силу чего подобный объект даже при наличии "капитальных" технических характеристик рассматриваться в качестве объекта недвижимости не может.
Предоставление земельных участков в Санкт-Петербурге регламентировано Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции", распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 03.06.1994 N 585-р "О порядке предоставления объектов недвижимости и имущественных прав на них на инвестиционных условиях", распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 22.08.1996 N 511-р "О порядке сдачи в аренду земельных участков на срок свыше трех лет под цели, не связанные с капитальным строительством", а также Правилами застройки Ленинграда, утвержденными решением Исполкома Ленсовета от 13.06.1989 N 421. Из перечисленных нормативных правовых актов следует, что земельные участки для осуществления капитального строительства на срок менее 10 лет не предоставляются.
Объект, возведенный на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с осуществлением капитального строительства, если при возведении такого объекта не были нарушены градостроительные и строительные нормы и правила, а также получены необходимые разрешения, не может рассматриваться в качестве самовольной постройки, поскольку наличие документов, подтверждающих факт предоставления земельного участка, свидетельствует о законности возведения объекта. В силу пункта 2 статьи 130 ГК РФ объект, возведенный на земельном участке, предоставленном для целей, не связанных с осуществлением капитального строительства (возведением объекта недвижимости), должен быть признан движимым имуществом.
2.Заявителем не представлено никаких документов, подтверждающих предоставление земельного участка на каком-либо праве, а также не представлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.
2.1.В отношении таких объектов, возведенных после 1 января 1991 года, необходимо в устной форме (по телефону) и письменной (по электронной почте) в соответствии с приложением 3 обратиться в районное управление/отдел (агентство) недвижимого имущества КУГИ Санкт-Петербурга с просьбой предоставить сведения о наличии/отсутствии заключенного договора аренды земельного участка, его содержании, реквизитах и иных документах, подтверждающих предоставление земельного участка.
Отсутствие в КУГИ сведений о наличии заключенных договоров аренды, иных сведений о предоставлении земельного участка, отсутствие документов о предоставлении земельного участка и приемке объекта в эксплуатацию у заявителя не является препятствием для проведения технического и кадастрового учета объекта. В подобных случаях при изготовлении документов делаются следующие отметки:
- на планах ПОН, планах ВОН проставляется штамп установленного образца по форме приложения 4 об отсутствии документов, подтверждающих наличие прав на земельный участок, и документов о приемке объекта в эксплуатацию;
- на титульном листе технического паспорта на объект проставляется аналогичный штамп.
В случае предоставления из КУГИ сведений о наличии договоров аренды земельного участка необходимо принимать решение о возможности проведения учета объекта недвижимости исходя из наличия/отсутствия признаков, описанных в пункте 1 настоящего инструктивного письма.
2.2.При проведении технического учета и изготовлении пакета документов на объекты, возведенные до 1991 года, при отсутствии документов, подтверждающих предоставление земельного участка на каком-либо праве, а также документов о приемке объекта в эксплуатацию, запрос в КУГИ не направляется, на планах ПОН, ВОН и титульном листе технического паспорта также проставляется штамп по форме приложения 4.
Начальник учреждения
Городского управления
инвентаризации
и оценки недвижимости
Д.А.Куракин