Письмо от 03.02.2006 г № 2-295/06
О предоставлении гражданам жилых помещений, расположенных в общежитиях, исключенных из состава специализированного жилищного фонда
В связи с многочисленными обращениями администраций районов Санкт-Петербурга по вопросу о предоставлении гражданам жилых помещений, расположенных в общежитиях, исключенных из состава специализированного жилищного фонда и включенных в состав жилищного фонда социального использования, считаю необходимым довести до сведения следующую информацию.
В соответствии с подпунктом "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы жилищного законодательства отнесены к предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно части 2 статьи 76 Конституции Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации.
В силу части 5 статьи 76 Конституции Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации действует федеральный закон.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" до приведения в соответствие с Жилищным кодексом РФ действующие на территории Российской Федерации законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат Жилищному кодексу РФ.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 19, статье 49 Жилищного кодекса РФ жилые помещения жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам по договорам социального найма.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 19, статьями 99 и 100 Жилищного кодекса РФ жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются гражданам по договорам найма специализированных жилых помещений.
При этом Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности предоставления гражданам жилых помещений, исключенных в соответствии с пунктом 2 статьи 92 Жилищного кодекса РФ из состава специализированного жилищного фонда и включенных в состав жилищного фонда социального использования, по договорам найма.
Таким образом, положения статьи 4 Закона Санкт-Петербурга от 10.10.2000 N 497-54 "О порядке и условиях изменения режима использования жилых домов и жилых помещений, имеющих статус общежитий квартирного типа", предусматривающие возможность предоставления жилых помещений, расположенных в общежитиях, исключенных из состава специализированного жилищного фонда и включенных в состав жилищного фонда социального использования, по договорам найма, не подлежат применению.
Поскольку согласно положениям пункта 1 части 3 статьи 19, статье 49 Жилищного кодекса РФ жилые помещения жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам по договорам социального найма, при исключении общежития из состава специализированного жилищного фонда и включении в состав жилищного фонда социального использования за гражданами, вселенными и проживающими в жилых помещениях в общежитии на законных основаниях, в том числе с соблюдением норм предоставления жилых помещений, сохраняется право пользования жилыми помещениями на условиях договора социального найма.
Считаю необходимым отметить, что при рассмотрении жилищными комиссиями администраций районов Санкт-Петербурга вопроса о заключении договоров социального найма необходимо учитывать в том числе положения статьи 57 Жилищного кодекса РФ, предусматривающие, что при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.
Рекомендую вопросы заключения договоров социального найма с гражданами, проживающими в жилых помещениях, предоставленных им в период до 1 марта 2005 года по договорам найма при переводе общежитий в категорию жилых домов, рассматривать на заседаниях жилищных комиссий.
На основании статьи 4 Закона Санкт-Петербурга от 10.10.2000 N 497-54 "О порядке и условиях изменения режима использования жилых домов и жилых помещений, имеющих статус общежитий квартирного типа" и с учетом судебной практики при переводе общежитий в категорию жилых домов до 1 марта 2005 года с гражданами заключались договоры социального найма на жилые помещения, занимаемые ими в пределах нормы предоставления жилой площади, и договоры найма на жилые помещения, занимаемые сверх нормы предоставления.
Согласно пункту 6 Положения о приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге, утвержденного распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 N 539-р "О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге", в случае когда граждане занимают в отдельной или коммунальной квартире жилые помещения (комнаты) по договорам социального найма и имеют право на их приватизацию, но при этом занимают другие жилые помещения (комнаты) в этой же квартире на основании договоров найма (аренды), то жилые помещения (комнаты), занимаемые на основании договоров найма (аренды), могут быть выкуплены этими гражданами одновременно с приватизацией жилых помещений, занимаемых ими по договору социального найма.
Таким образом, распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 N 539-р "О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге" может применяться в отношении граждан, занимающих жилые помещения бывших общежитий, переведенных в категорию жилых домов до 1 марта 2005 года. Граждане, занимающие комнаты по договорам социального найма и найма в жилых помещениях бывших общежитий, переведенных в категорию жилых домов до 1 марта 2005 года, имеют право выкупить комнаты, занимаемые по договорам найма, при условии одновременной приватизации других комнат, занимаемых ими по договору социального найма, в данном жилом помещении.
Первый заместитель председателя
Жилищного комитета
М.Г.Орлова