Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 14.07.2011 г № Б/Н
Резолютивная часть решения объявлена 30 июня 2011 года
Полный текст решения изготовлен 14 июля 2011 года
Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Председатель Комиссии:
Круглова Н.В.. – заместитель руководителя управления.
Члены Комиссии:
Асташенкова Е.И. – начальник отдела контроля органов власти;
Илларионов В.Л. – начальник юридического отдела;
рассмотрев дело № К03-56/11 возбужденное по признакам нарушения Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ) статьи 15, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон о защите конкуренции) при предоставлении в аренду на новый срок нежилого помещения 1-Н площадью 1517,0 кв.м по адресу Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литера А, кад.№78:8404:0:7:7,
Установила:
Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (вступил в силу 02.08.2008 года) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, прямо названных в данной статье, а именно, в п.п.1-13 ч.1 ст.17.1, а также в случае, указанном в ч.4 ст.53 Закона о защите конкуренции.
Как следует из материалов дела № К03-56/11 до вступления в силу ст.17.1 Закона о защите конкуренции, между КУГИ и государственным торговым предприятием книжным магазином № 63 «Родина» (в настоящее время - ОАО «Книжный дом «Родина») заключен договор аренды от 04.10.1999 № 05-А-003576 (далее договор от 04.10.1999) нежилого помещения общей площадью 1535,7 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А, в том числе помещений: 1-Н площадью 201,1 кв.м кад.№ 78:8404:0:7:1, 2-Н площадью 610, 5 кв.м 78:8404:0:7:2, 4-Н площадью 724, 1 кв.м 78:8404:0:7:3 (далее нежилое помещение) для использования под торговлю (книжный магазин). В соответствии с п.1.3 договора, договор действует в течение 9 (девяти) лет с момента его государственной регистрации, которая произведена 24.01.2000 года. Таким образом, срок действия договора истек 24.01.2009, в период, когда уже действовали положения статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с решением Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости (протокол от 16.10.2008 № 20) о внесении изменения в договор от 04.10.1999, путем установления срока его действия до 16.10.2011, а также уточнения описания предмета аренды – помещение 1-Н площадью 1517,0 кв.м по адресу Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литера А, кад.№78:8404:0:7:7, КУГИ издал распоряжение от 18.11.2008 № 1076-рк «Об использовании помещения по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, лит.А».
В соответствии с решением Городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости (протокол от 26.02.2009 № 04) о внесении изменения в решение Городской комиссии от 16.10.2008 (протокол № 20) по вопросу «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Ленинский пр., д. 127, литера А», путем замены цифрового обозначения срока действия договора аренды «16.10.2011» на «26.02.2014», КУГИ издал распоряжение от 25.03.2009 № 324-рк «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 18.11.2008 № 1076-рк».
Распоряжения КУГИ от 18.11.2008 № 1076-рк и от 25.03.2009 № 324-рк явились основанием для заключения к договору аренды от 04.10.1999 дополнительного соглашения от 29.04.2009 № 10, которым нежилое помещение 1-Н площадью 1517,0 кв.м по адресу Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литера А, кад.№78:8404:0:7:7 передано в аренду ОАО «Книжный дом «Родина» и продлен срок аренды до 26.02.2014. Кроме того, дополнительным соглашением от 18.05.2010 № 12 к договору от 04.10.1999 изменен размер арендной платы за пользование объектом.
Таким образом, в нарушение ч.1 ст.15, ч.1 ст.17.1 Закона о защите конкуренции, КУГИ приняло распоряжения от 18.11.2008 № 1076-рк и от 25.03.2009 № 324-рк в части внесения изменений в договор аренды от 04.10.1999 № 05-А-003576 и заключило договор аренды на новый срок в форме подписания дополнительного соглашения от 29.04.2009 № 10 без проведения торгов. При этом, КУГИ фактически предоставил ОАО «Книжный дом «Родина» помещение иной площади - 1517 кв.м вместо 1535,7 кв.м, имеющее один кадастровый номер 78:8404:0:7:7 вместо трех кадастровых номеров 78:8404:0:7:1, 78:8404:0:7:2, 78:8404:0:7:3 по иной арендной плате. Из изложенного следует, что стороны срочного договора аренды по истечении срока его действия путем принятия дополнительных соглашений от 29.04.2009 № 10. и от 18.05.2010 № 12 к договору аренды от 04.10.1999, заключали новый договор, поскольку при этом менялись такие существенные условия, как срок действия договора аренды, так и размер арендной платы.
В силу ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом статья 621 ГК РФ устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное имущество. Порядок предоставления прав на государственное имущество установлен ст.17.1 Закона о защите конкуренции.
Положения ст.621 ГК РФ не являются исключением, предусмотренным п.1 ч.1 ст.17.1 Закона о защите конкуренции, и, следовательно, не являются основанием для безусловного продления договора аренды на новый срок без торгов. Вместе с тем преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества.
Таким образом, наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности.
Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» договор аренды, заключенный в соответствии с п.1 ст.621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды (пункт 31). При заключении договора на новый срок у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с ч.1 ст.422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законном и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.
Неограниченное применение правила ст.621 Кодекса без учета положений иных специальных законов, в частности, Закона о защите конкуренции, не согласуется с конституционными принципами обеспечения единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защиты конкуренции, лежащими в основе правового регулирования экономических отношений.
При изложенных обстоятельствах заключения дополнительного соглашения о продлении договора аренды на новый срок, а также в силу того, что законных оснований для применения положений п.1-13 ч.1 статьи 17.1 и ч.4 ст.53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона, непроведение которого является нарушением требований, установленных ч.1 ст.15, ч.1.ст.17.1 Закона о защите конкуренции.
Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения ст.621 ГК РФ не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
Проведение торгов является самым конкурентным способом предоставления в аренду объектов недвижимости, в т.ч. нежилых помещений, призванным обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры.
ОАО «Книжный дом «Родина» вне конкурентной борьбы без проведения торгов, получило право на заключение договора аренды нежилого помещения для осуществления розничной торговли книжной продукцией, что не допустило конкуренции за право аренды нежилого помещения. Хозяйствующие субъекты, осуществляющие или имеющее намерение осуществлять аналогичный вид деятельности лишены возможности получить в аренду рассматриваемое помещение. Отсутствует федеральный закон, который разрешал бы (предписывал) органам власти действовать с нарушением принципа равенства прав хозяйствующих субъектов в условиях конкуренции, отдавая в аренду помещение одному хозяйствующему субъекту - ОАО «Книжный дом «Родина» и проигнорировав равные с ним права других хозяйствующих субъектов на получение нежилого помещения в аренду. Такие действия запрещены ч.1 ст.15 Закона о защите конкуренции.
В ходе рассмотрения дела №К03-56/11 Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России выявила предоставление КУГИ ОАО «Книжный дом «Родина» льгот по арендной плате в соответствии с договором аренды от 04.10.1999 № 05-А-003576 в редакции дополнительного соглашения № 12 от 18.05.2010, путем начисления арендной платы за арендуемое помещение с учетом коэффициента социальной значимости 0,2 (имущественных льгот), что в силу п.20 ст.4 Закона о защите конкуренции может квалифицироваться как предоставление государственной преференции. Порядок предоставления государственной преференции установлен главой 5 Закона о защите конкуренции.
В этой связи у КУГИ были запрошены дополнительные доказательства наличия или отсутствия признаков нарушения антимонопольного законодательства.
Письмом от 30.06.2011 № 2986-95-1 (вх.№ № 8551, 8552 от 30.06.2011) КУГИ представил требуемые документы и информацию, анализ которой показал следующее.
ОАО «Книжный дом «Родина» осуществляет в арендуемом помещении социально значимый вид деятельности - розничную торговлю книжной продукцией, связанной с образованием, наукой, искусством. В этой связи, арендная плата за помещение начисляется на основании дополнительного соглашения №12 от 18.05.2010 к договору от 04.10.1999 в соответствии с:
Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»,
Законом Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург»
Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 №149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».
Согласно п.п.2, 5 Закона Санкт-Петербурга от 19.07.2005 №377-57, с 01.01.2007 для осуществления социально значимых видов деятельности в аренду могут предоставляться только объекты нежилого фонда, входящие в Фонд социально значимых объектов (далее - Фонд). Пунктом 1 ст.З данного закона предусмотрено, что льготы по арендной плате предоставляются на основании заявлений, однако в соответствии с п.З ст.З, п.1 ст.7 действие указанного пункта не распространяется на договоры аренды объектов нежилого фонда, расчет арендной платы по которым произведен с применением коэффициента социальной значимости менее единицы, предусматривающие использование объектов нежилого фонда для осуществления социально значимых видов деятельности в соответствии с пунктом 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51. Такие договоры считаются договорами, по которым предоставлены льготы по арендной плате за объекты нежилого фонда.
Рассматриваемое нежилое помещение включено в Фонд на основании распоряжения КУГИ от 27.10.2006 №344-р, которым в порядке, установленном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 №59, утвержден перечень составляющих Фонд объектов. ОАО «Книжный дом «Родина», осуществляя в помещении с момента заключения договора от 04.10.1999 социально значимую деятельность, подтверждало её соответствие требованиям, выполнение которых является одним из условий применения льгот, в установленном порядке в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.12.2005 №2002.
КУГИ представлен перечень, состоящий из 67 договоров аренды нежилых помещений для осуществления деятельности по розничной продаже книжной продукцией, в том числе связанной с образованием, наукой, искусством, в том числе договоров, которые были прекращены. Согласно указанной информации, всем хозяйствующим субъектам, указанным в представленным КУГИ перечне, предоставлена льгота по арендной платы в соответствии с осуществляемым видом деятельности по розничной продаже книжной продукцией. По пояснениям представителя КУГИ, информация представлена только по объектам, включенным в Фонд. Информацией по иным объектам, предоставленным в аренду для осуществления деятельности по розничной продаже книжной продукцией, в том числе связанной с образованием, наукой, искусством, но не включенным в Фонд КУГИ не располагает, поскольку затруднительно выделить из всех имеющихся договоров помещения, предоставленные под конкретный вид деятельности. Вместе с тем, льготы по арендной плате за объекты, не включенные в Фонд, не предоставляются.
Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России отмечает, что хозяйствующим субъектам, осуществляющим деятельность по розничной продаже книжной продукции - арендаторам помещений, находящихся в государственной собственности, установлены неравные условия в части расчета арендной платы (с применением коэффициента социальной значимости объекта 0,2 и без применения указанного коэффициента) в зависимости от статуса арендуемого нежилого помещения – включено в Фонд или не включено в Фонд, что может содержать признаки нарушения антимонопольного законодательства.
Вместе с тем, распоряжение КУГИ от 27.10.2006 №344-р «О составе Фонда находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности», а также Закон Санкт-Петербурга от 29.06.2005 № 377-57 «О порядке предоставления льгот по арендной плате за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» и постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.02.2006 № 59 «О фонде находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности», во исполнение которых принято распоряжение КУГИ, не являются предметом рассмотрения настоящего дела.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 – 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России
Решила:
1.Признать в действиях Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга нарушение ч.1 статьи 15, ч.1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившееся в непроведении торгов на право аренды нежилого помещения 1-Н площадью 1517,0 кв.м по адресу Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литера А, кад.№78:8404:0:7:7, что привело к недопущению конкуренции за право аренды нежилого помещения 1-Н площадью 1517,0 кв.м по адресу Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литера А, кад.№78:8404:0:7.
2.Выдать Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, для чего впредь предоставление в аренду нежилых помещений, в том числе на новый срок, осуществлять по результатам торгов. Исключение могут составлять случаи, указанные в Федеральном законе от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».
Председатель Комиссии
Н.В. Круглова
Члены Комиссии
Е.И.Асташенкова
В.Л. Илларионов
Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.
Примечание. За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа ст.19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Привлечение к ответственности, предусмотренной законодательством Российской Федерации, не освобождает от обязанности исполнить решение антимонопольного органа.