Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 27.05.2011 г № Б/Н
Резолютивная часть решения оглашена 23 мая 2011 года
Полный текст решения изготовлен 27 мая 2011 года
Комиссия управления Федеральной антимонопольной службы по Санкт-Петербургу (далее Комиссия) по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства, назначенная приказом от 18.03.2011 № 91-ОВ в составе:
Председатель Комиссии
Круглова Н.В. – заместитель руководителя управления.
Члены Комиссии:
Асташенкова Е.И. – начальник отдела контроля органов власти,
Птуха А.А. - главный специалист-эксперт юридического отдела,
рассмотрев дело № К03-44/11 по признакам нарушения:
Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (193060, Санкт-Петербург, Смольный) части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившимся в принятии решения о проведении торгов на право заключения договора аренды пяти земельных участков единым лотом (распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 29.05.2008 № 824-рз) что привело или могло привести к ограничению конкуренции при приобретении права заключения договора аренды земельного участка и ограничить конкуренцию на рынке инвестиционно-строительных работ (услуг);
ОАО Фонд имущества Санкт-Петербурга» (190000, Санкт-Петербург, пер.Гривцова, д. 5) статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившимся в проведении торгов единым лотом на право заключения договора аренды пяти земельных участков, указанных в приложении к распоряжению Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 29.05.2008 № 824-рз, что привело или могло привести к ограничению конкуренции при проведении торгов,
Установила:
1.В Санкт-Петербургское УФАС России поступило заявление (вх.№ 2340 от 25.02.2011) группы граждан – владельцев гаражей, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, д.5, членов первичной организации № 7 Кировской районной общественной организации Санкт-Петербурга – местного отделения Всероссийского общества автомобилистов (далее ПО № 7) на действия Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при принятии решения о проведении аукциона и проведении аукциона на право заключения договора аренды 5 земельных участков единым лотом.
Решение о проведении торгов на право заключения договора аренды пяти земельных участков принято распоряжением Комитета по управлению городским имущества Санкт-Петербурга (далее КУГИ) от 29.05.2008 № 824-рз «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков» (далее распоряжение № 824-рз). Перечень земельных участков, выставляемых на торги единым лотом (приложение 1 к распоряжению № 824-рз) включает пять земельных участков, расположенных в разных районах Санкт-Петербурга. ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» – организатор торгов в июле 2008 года провел аукцион на право заключения договора аренды 5 земельных участков единым лотом, в число которых включен земельный участок по адресу: дорога на Турухтанные острова, участок 103 (у дома 9 корп.2), фактически занятый гаражной стоянкой ПО №7
Заявители указали, что организация торгов по принципу 1 лот – 5 земельных участков лишает их возможности участвовать в торгах по тому земельному участку, на котором расположена гаражная стоянка заявителей, а также препятствует реализации прав, установленных постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.06.2008 № 732 «О мерах по обеспечению и защите прав жителей Санкт-Петербурга, являющихся владельцами гаражей» в случае прекращения их прав на земельные участки. Названным постановлением предусмотрено в т.ч. предоставление объединениям граждан-владельцам гаражей земельных участков для строительства многоярусных паркингов (п.1.1. постановления № 732) в порядке, утвержденном постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.09.2010 № 1234 «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при реализации постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.06.2008 № 732».
1.Между КУГИ и Кировской районной общественной организацией Санкт-Петербурга – местное отделение Всероссийского общества автомобилистов (местное отделение ВОА) был заключен договор аренды от 21.12.2001 № 05/ЗК-02319 земельного участка, находящегося по адресу: 198096, Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова, д.5 площадью 26602 кв.м для использования под гаражную стоянку без права возведения капитальных сооружений. Срок действия договора с 15.11.2001 по 14.11.2004 (п.3.1, п.3.2. договора). В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (п.6.1. договора). В п.6.3. договора указаны основания для расторжения договора.
Уведомлением от 08.09.2004 № 1207 КУГИ уведомил местное отделение ВОА об отказе от исполнения договора № 05/ЗК-02319 от 21.12.2001, что влечет за собой его расторжение. Согласно уведомлению, основанием отказа от исполнения вышеназванного договора явилось постановление Правительства Санкт-Петербурга от 02.06.2004 № 934 «О проектировании и строительстве торгового центра и многоярусного паркинга по адресу: Кировский район, северо-восточнее пересечения пр.Маршала Жукова и дор.на Турухтанные острова (пр.Маршала Жукова, от пересечения с Кронштадтской улицей до пересечения с дор.на Турухтанные острова)» (далее постановление № 934).
Государственное учреждение юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» письмом от 18.10.2004 № 78-01-9513/2004-499 уведомило КУГИ о регистрации 18.10.2004 прекращения договора аренды № 05/ЗК-02319 от 21.12.2001 со ссылкой на уведомление КУГИ № 1207 от 08.09.2004.
На обращения местной администрации ВОА от 30.09.2004 № 137, от 15.11.2004 № 154, от 09.12.2004 № 161, КУГИ письмом от 01.02.2005 № 6027 ответил, что вопрос о продлении земельных участков может быть решен в установленном порядке только в случае отмены соответствующих постановлений о капитальной застройке участков; до фактического освобождения участков, попадающих в пятна предполагаемого строительства, предложено оплату производить «за фактическое землепользование».
Комиссией Санкт-Петербургского УФАС России установлено, что постановлением № 934 земельный участок по адресу: Кировский район, северо-восточнее пересечения пр. Маршала Жукова и дор.на Турухтанные острова (пр.Маршала Жукова, от пересечения с Кронштадтской улицей до пересечения с дор.на Турухтанные острова)» площадью 37740кв.м был предоставлен ООО «Агроторг» для проектирования и строительства торгового центра и многоярусного паркинга. Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 24.04.2007 № 455 в связи с длительным незаключением договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях постановление № 934 признано утратившим силу.
В дальнейшем местная организация ВОА неоднократно обращалась в КУГИ по вопросу предоставления ранее арендуемого земельного участка в аренду на длительный срок, указывая тем самым на заинтересованность в получении права на земельный участок. Однако вопрос с предоставлением в аренду земельного участка местной организации ВОА решен не был. Письмом от 01.11.2007 № 2638-05 КУГИ сообщил, что заключение договора аренды не представляется возможным в связи с тем, что в соответствии с распоряжением Комитета по строительству от 01.01.2007 № 454 «О перечне земельных участков, предназначенных для строительства объектов недвижимости» указанный земельный участок включен в перечень земельных участков, предназначенных для проведения в 2007 году торгов на право заключения договора аренды земельных участков, представляемых в целях подготовки документации по планировке территории и разработки проектной документации.
2.Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 30.06.2008 № 30 указал, что к нормам ГК РФ, на которых основано антимонопольное законодательство, относятся, в частности, статья 1 ГК РФ, которой установлен запрет на ограничение гражданских прав и свободы перемещения товаров, кроме случаев, когда такое ограничение вводится федеральным законом (при этом к числу законов, вводящих соответствующие ограничения, относится и Закон о защите конкуренции), и статья 10 ГК РФ, запрещающая использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции и злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В силу части 2 статьи 209 ГК РФ правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом также не могут осуществляться с нарушением законов и иных правовых актов, в том числе Закона о защите конкуренции, а также охраняемых законом интересов других лиц.
Согласно Положению о Комитете по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, утвержденному постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 № 1589 КУГИ является исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга (п.1.1.), проводит государственную политику в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга (п.1.2).
В соответствии с пунктом 2.1. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков» (далее постановление № 405) КУГИ выступает организатором проведения торгов на право заключения договоров аренды сроком на 6 лет земельных участков, сформированных в установленном порядке, свободных от прав третьих лиц, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга, предоставляемых в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации.
В этой связи КУГИ издал распоряжение от 29.05.2008 № 824-рз «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков» (далее распоряжение № 824-рз), которым принял решение о проведении торгов, предметом которых, согласно п.1 распоряжения, является право заключения договора аренды земельных участков, указанных в приложении 1 к настоящему распоряжению сроком на 6 лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации для размещения паркингов. Перечень земельных участков, выставляемых на торги одним лотом согласно приложению 1 к распоряжению № 824-рз, включал 5 земельных участков по адресам, расположенным в разных районах Санкт-Петербурга. По каждому земельному участку указан адрес, площадь, кадастровый номер, позволяющие определенно установить каждый земельный участок, выставляемый на торги, как предмет торгов:
Санкт-Петербург, Дунайский пр. участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр.Космонавтов) кадастровый № 78:14:7692В:36, площадь 18020 кв м;
Санкт-Петербург, Ситцевая ул., участок 1 (северо-восточнее пересечения с Яхтенной ул.), кадастровый № 78:34:4154:2, площадь 66292 кв м;
Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, литера Т по Петергофскому шоссе), кадастровый № 78:40:8393:10, площадь 67770 кв.м;
Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова участок 103 у дома 9. корп.2 кадастровый № 78:15:8217:5, площадь 37740 кв м;
Санкт-Петербург, Гжатская ул. участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Фаворского), кадастровый № 78:10:5204:11, площадь 9930 кв м.
Общая площадь земельных участков 199752 кв.м, общий начальный размер арендной платы 101750000руб. (средняя годовая арендная плата 1 кв.м составляет 509,38 рубля), сумма задатка 101750000 руб.
Как следует из преамбулы распоряжения № 824-р, оно принято в соответствии с п.2.1. постановления № 405 и на основании постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее постановление № 808).
В соответствии с п.2.2. постановления № 405 КУГИ при проведении торгов необходимо учитывать, что в качестве начальной цены предмета торгов устанавливается размер годовой арендной платы в рублях за земельный участок, право аренды которого выставляется на торги, определенный на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Отчеты об оценке величины годовой рыночной арендной платы за объект недвижимости (земельный участок) (информация о независимой оценке представлена КУГИ вх.№ 4177 от 01.04.2011) свидетельствуют о следующем:
Отчет ООО «Стройэксперсервис» от 11.03.2008 по земельному участку: Санкт-Петербург, Дунайский пр. участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр.Космонавтов) кадастровый № 78:14:7692В:36, площадь 18020 кв м, величина платы – 4750000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство отапливаемого многоэтажного паркинга с последующей продажей машино-мест;
Отчет ООО «Альфа Консалт» от 04.02.2008 по земельному участку: Санкт-Петербург, Ситцевая ул., участок 1 (северо-восточнее пересечения с Яхтенной ул.), кадастровый № 78:34:4154:2, площадь 66292 кв м, величина платы – 17200000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство паркинга;
Отчет ООО «Практика» от 21.02.2008 по земельному участку: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, литера Т по Петергофскому шоссе), кадастровый № 78:40:8393:10, площадь 67770 кв м, величина платы – 70000000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – застройка комплекса малоэтажных зданий (максимальная высота 10м) общественно-делового назначения;
Отчет ООО «Стройэкспертсервис» от 11.03.2008 по земельному участку: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова участок 103 у дома 9. корп.2 кадастровый № 78:15:8217:5, площадь 37740 кв м, величина платы – 6900000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка - строительство отапливаемого многоэтажного паркинга с последующей продажей машино-мест;
Отчет ООО «Клиринг» от 22.04.2008 по земельному участку: Санкт-Петербург, Гжатская ул. участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Фаворского), кадастровый № 78:10:5204:11, площадь 9930 кв м, величина платы – 2900000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство многоэтажного паркинга на 300 мест.
Постановлением № 405 утвержден Регламент подготовки документации для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых в целях подготовки документации по планировке территории и разработки проектной документации (далее Регламент), согласно п.2 которого уполномоченным учреждением, осуществляющим подготовку документации для проведения торгов, является Санкт-Петербургское государственное учреждение «Управление инвестиций», которое готовит и представляет в КУГИ документацию для проведения торгов по каждому земельному участку).
Таким образом, приняв решение о проведение торгов 5 земельных участков единым лотом, КУГИ определил порядок и организацию их проведения. Распоряжение № 824-рз является актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяющим возможность приобретения права заключения договоров аренды земельных участков, следовательно, орган власти может влиять на конкурентные отношения между претендентами на право аренды земельных участков в целях осуществления строительства (инвестиционной деятельности).
Статья 15 Закона «О защите конкуренции» запрещает органам государственной власти субъектов РФ принимать акты и (или) осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в том числе устанавливать запреты или вводить ограничения … прав хозяйствующих субъектов на продажу, покупку, иное приобретение, обмен, товаров (п.3 ч.1 ст.15).
3.Согласно п.3 распоряжения № 824-рз, организатором торгов выступает ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее ОАО «Фонд имущества»).
ОАО «Фонд имущества» создано постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002 (в ред. от 12.07.2006) как специализированная организация по подготовке имущества Санкт-Петербурга к приватизации, исполнению решений об условиях приватизации имущества Санкт-Петербурга и осуществлению контроля за приватизацией имущества Санкт-Петербурга.
В соответствии с Уставом ОАО «Фонд имущества», утвержденным постановлением Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ) от 07.09.2005 № 275-р, ОАО «Фонд имущества» является коммерческой организацией. Общество действует в соответствии с Конституцией РФ, законодательными актами и иными правовыми актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга (п.1.1. устава).
Целью деятельности общества является создание и обеспечение функционирования эффективной системы продажи (приобретения) государственного имущества (п.2.1. устава).
Статус ОАО «Фонд имущества» по организации проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков определен договором № Фао-1/2005 от 20.09.2005, заключенным между КУГИ и ОАО «Фонд имущества». В своей деятельности по организации торгов ОАО «Фонд имущества» руководствуется Земельным кодексом Российской Федерации (далее ЗК РФ), постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 (в ред. 29.12.2008) «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее постановление № 808) и другими.
Таким образом, ОАО «Фонд имущества» при проведении торгов обязано принимать меры, направленные на соблюдение действующего законодательства Российской Федерации, в том числе антимонопольного.
Информационное сообщение о проведении аукциона было опубликовано в журнале «Официальный бюллетень «Вестник Фонда имущества Санкт-Петербурга» № 22 (162) июнь 2008, № 24 (166) июня 2008. Согласно извещению подведение итогов аукциона назначено на 10.07.2008 года.
Предмет аукциона – право заключения договора аренды земельных участков сроком на 6 лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации для размещения паркингов. Согласно извещению, право на заключение договора аренды земельных участков выставляется на аукцион единым лотом. Перечень земельных участков включает 5 земельных участков по адресам (расположенным в разных районах Санкт-Петербурга): Санкт-Петербург, Дунайский пр. участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр.Космонавтов); Санкт-Петербург, Ситцевая ул., участок 1 (северо-восточнее пересечения с Яхтенной ул.); Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, литера Т по Петергофскому шоссе); Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова участок 103 у дома 9. корп.2; Санкт-Петербург, Гжатская ул. участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Фаворского), с указанием площади, кадастрового номера по каждому земельному участку. Кроме того, в извещении по каждому земельному участку указаны технические характеристики (функциональные и территориальные зоны), сведения о разрешенном и фактическом использовании, сведения об обременениях, иные сведения.
Как указано в извещении, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99 «О генеральном плане Санкт-Петербурга» все земельные участки, кроме участка на Гжатской ул., расположены в пределах функциональной зоны «Д1» - многофункциональной общественно-деловой застройки, земельный участок на Гжатской ул. расположен в пределах функциональной общественно-деловой зоны «Д2».
Согласно извещению, на всех земельных участках, кроме участка на Петергофском шоссе, расположены гаражи.
В извещении также содержится информация о разработке градостроительной документации по каждому земельному участку, а именно:
по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр. участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр.Космонавтов) - постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 22.06.2004 № 1124 «О комплексе мероприятий по подготовке территорий для жилищно-гражданского строительства в 2004-2010 гг.» утвержден Адресный перечень территорий, предназначенных для жилищно-гражданского строительства в 2004-2010 г.г., в который включена территория восточнее пр.Ю.Гагарина, квартал 15-17.
По адресу: Санкт-Петербург, Ситцевая ул., участок 1 (северо-восточнее пересечения с Яхтенной ул.) - распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 07.03.2007 № 332 принято решение о подготовке проекта планировки и проекта межевания квартала 54 СПЧ, ограниченного Богатырским пр., Елагиным пр., Ситцевой ул., Яхтенной ул., в Приморском районе СПб, в состав которого входит земельный участок.
По адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, литера Т по Петергофскому шоссе) – распоряжением Комитета по строительству от 29.01.2007 № 50 принято решение о разработке проекта планировки, совмещенного с проектом межевания квартала 35 Юго-Западной Приморской части Санкт-Петербурга, в состав которого входит земельный участок. В извещении указано на возможность перепрофилировании территории под жилую и общественную застройку.
По адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова участок 103 у дома 9. корп.2 - распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 28.03.2007 № 578 принято решение о подготовке проекта планировки и проекта межевания территории квартала17 района Автово, в состав которого входит земельный участок.
По адресу: Санкт-Петербург, Гжатская ул. участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Фаворского) - распоряжением Комитета по строительству от 13.12.2006 № 422 принято решение о разработке проекта планировки и проекта межевания квартала 4 района Гражданского пр., в состав которого входит земельный участок.
Таким образом, ОАО «Фонд имущества», обладало исчерпывающими данными по каждому земельному участку, которые индивидуализируют каждый земельный участок как самостоятельный объект торгов и характеризуют его как сформированный, что позволяло организовать торги по каждому земельному участку отдельно.
Статья 17 Закона «О защите конкуренции» запрещает действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции при проведении торгов.
4.В п.1 статьи 38 ЗК РФ определен предмет торгов - сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 ЗК РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого (т.е. сформированного) земельного участка.
Таким образом, в определение «предмета торгов» оказались введены такие характеристики земельного участка как его форма и площадь («наличие проекта границ»), местонахождение и адрес («установление границ на местности»), возможности застройки («определение разрешенного использования»), инфраструктурное обеспечение («определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения»). Все перечисленные характеристики направлены на индивидуализацию каждого конкретного земельного участка.
Именно работы по формированию земельного участка позволяют индивидуализировать земельный участок как предмет торгов.
Таким образом, Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России отмечает, что каждый земельный участок относится к категории индивидуально-определенных вещей, поскольку обладает конкретными характеристиками, существенно отличающими его от других земельных участков. Перечень таких характеристик земельных участков нормативно закреплен в вышеуказанных правовых нормах. Широкий спектр характеристик и уникальный характер некоторых из них, например, местоположение, превращает земельный участок в штучный товар.
Определение «предмета торгов» также сформулировано :
в постановлении № 808, согласно пункту 2 которого исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на предоставление соответствующих земельных участков определяет на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, заключает договоры купли-продажи или аренды земельного участка, из чего следует, что речь идет об одном отдельном земельном участке,
в ч.5 ст.3 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 № 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» (далее Закон № 282-43), согласно которой: в случае, когда объектом недвижимости является земельный участок, предметом торгов является земельный участок либо право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, либо право на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
На основании приведенного анализа норм права и нормативных актов, Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России пришла к выводу о том, что использование законодателем понятия «земельный участок» в единственном числе в совокупности с требованиями по его индивидуализации указывает на необходимость продажи каждого земельного участка или права на него отдельно.
Обладая индивидуально-определенными потребительскими свойствами, каждый земельный участок привлекает к торгам специфический круг потребителей. Объединение в один лот земельных участков, обладающих разным набором потребительских свойств, неизбежно ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в определенных свойствах отдельных товаров, приводит к сокращению числа претендентов, заинтересованных каждый в своем наборе специфических характеристик, и ограничивает конкуренцию.
Таким образом, объединение при проведении торгов 5 земельных участков в один лот нарушает запрет, установленный в п.3 ч.1 ст.15 Закона о защите конкуренции» и противоречит нормам ст.38 ЗК РФ, постановления № 808, закона СПб № 282-43, которыми определен предмет торгов и установлен нормативный перечень характеристик земельных участков для их индивидуализации при выставлении на торги.
Объединение 5 земельных участков в один лот лишает лицо, заинтересованное в приобретении права аренды любого количества земельных участков числом менее 5, возможности реализации такого права, навязывая ему приобретение всех 5 земельных участков. Навязывание через разнородный лот приобретения лишних объектов является принуждением к заключению договора и нарушает установленную ст.421 ГК РФ свободу договора.
Именно по этой причине лишаются возможности участвовать в аукционе, например:
- районные общественные организации Санкт-Петербурга местные отделения Всероссийского общества автомобилистов, гаражно-потребительские, гаражно-строительные кооперативы, иные объединения граждан-владельцев гаражей, которые неоднократно обращалась в органы власти по вопросу предоставления занимаемых ими земельных участков в аренду на длительный срок, указывая тем самым на заинтересованность в получении права на конкретный земельный участок;
- иные потенциальные инвесторы - участники рынка инвестиционно-строительных работ (услуг).
5.Согласно протоколу определения участников аукциона от 09.07.2008 в ОАО «Фонд имущества» поступили заявки ООО «Скит», ЗАО «Гамбит» которые были признаны участниками аукциона.
Согласно протоколу подведения итогов открытого аукциона от 10.07.2008 Победителем аукциона признан ООО «Скит», предложивший начальный размер годовой арендной платы. От второго участника аукциона ценовых предложений не поступало. Согласно протоколу, победитель был извещен об изменении функциональной зоны земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, литера Т по Петергофскому шоссе), а именно функциональная зона «Д» - всех видов общественно-деловой застройки с включением объектов жилой застройки.
Письмом от 11.07.2008 № 3350/33 «О направлении пакета документов по результатам торгов, проведенных 10.07.2008г. «ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» направил в КУГИ комплект документов для заключения договора аренды земельных участков с победителем аукциона - ООО «Скит». В состав комплекта документов, согласно описи приложений к письму, включены, в числе прочих, оригиналы кадастровых планов земельных участков, пакеты инвестиционно-тендерной документации, отчеты об оценке.
Таким образом, в ходе организации аукциона ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» располагал документами, индивидуализирующими каждый земельный участок и позволяющих организовать торги по каждому земельному участку отдельно.
Несмотря на это, ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» не предпринял действий, направленных на проведение аукциона по правилу: один лот – один земельный участок.
По результатам проведенного аукциона между КУГИ и ООО Скит» заключен договор аренды пяти земельных участков, предоставляемых для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации для размещения паркингов от 14.07.2008 № 00/ЗКС-04707(17) сроком на 6 лет. Приложениями к договору являются кадастровые планы каждого земельного участка с указанием разрешенного использования (назначения), а также составленный по каждому земельному участку акт приема-передачи участка и объектов, расположенных на нем.
Согласно кадастровым планам, приложенным к договору, разрешенное использование (назначение) всех земельных участков, за исключением участка на Гжатской ул, обозначено – для размещения объектов торговли, разрешенное использование земельного участка на Гжатской ул. – для размещения объектов транспорта (под гаражи и автостоянки).
23.09.2008 года (т.е. менее чем через 3 месяца) ООО «Скит» уведомило КУГИ о переуступке части прав по договору аренды от 14.07.2008 № 00/ЗКС-04707(17) в отношении четырех арендуемых земельных участков, за исключением земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, литера Т по Петергофскому шоссе). В этой связи в договор аренды от 14.07.2008 № 00/ЗКС-04707(17) были внесены изменения (дополнительное соглашение № 1 от 01.10.2008).
Одновременно. 01.10.2008 КУГИ заключил четыре договора аренды четырех земельных участков, предоставляемых для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации для размещения паркинга:
по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр. участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр.Космонавтов) кадастровый № 78:14:7692В:36, площадь 18020 кв м, договор № 00/ЗКС-04807(17) с ООО «Скит на Дунайском»;
по адресу: Санкт-Петербург, Ситцевая ул., участок 1 (северо-восточнее пересечения с Яхтенной ул.), кадастровый № 78:34:4154:2, площадь 66292 кв м ,договор № 00/ЗКС-04806(17) с ООО «Скит на Ситцевой»;
по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова участок 103 у дома 9. корп.2 кадастровый № 78:15:8217:5, площадь 37740 кв м, договор № 00/ЗКС-04808(17) с ООО «Скит на Турухтанных островах»;
по адресу: Санкт-Петербург, Гжатская ул. участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Фаворского), кадастровый № 78:10:5204:11, площадь 9930 кв м, договор № 00/ЗКС-04809(17) с ООО «Скит на Гжатской».
Таким образом, ООО«Скит на Дунайском», ООО «Скит на Ситцевой», ООО «Скит на Турухтанных островах», ООО «Скит на Гжатской», не участвуя в торгах, вне конкуренции каждый получил право аренды одного земельного участка, а ООО «Скит» в отсутствии реальной конкуренции за начальный размер годовой арендной платы получило право аренды одного земельного участка, в получении которого было заинтересовано в силу его как местоположения, функционального использования, отсутствия необходимости за счет собственных средств решать вопросы, связанные с освобождением участков от имущества, незаконно расположенного на участках, принадлежащего третьим лицам (гаражи граждан) (п.3.4.2. распоряжения № 824-рз в ред. распоряжения КУГИ от 27.06.2008 № 1210р).
Данные действия победителя аукциона подтверждают вывод об ограничении конкуренции при проведении аукциона в результате укрупнения лота.
ООО «Скит» представил в материалы дела №К03-44/11 информацию о разработке градостроительной документации, а именно:
- Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 18.01.2011 № 47 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории квартала 15 Восточнее проспекта Юрия Гагарина в Московском районе» согласно которому земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр. участок 1 (юго-восточнее пересечения с пр.Космонавтов включен в раздел 3.1. «земельные участки для планируемого размещения объектов капитального строительства» земельный участок № 33, функциональное назначение объекта капитального строительства – объект розничной торговли и коммерческий объект, связанный с проживанием населения, со встроенным подземным гаражом и многоэтажным гаражом.
- Распоряжение Комитета по градостроительству и архитектуре от 01.04.2011 № 913 об утверждении градостроительного плана № RU78165000-11925 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Ситцевая ул., участок 1 (северо-восточнее пересечения с Яхтенной ул.), подготовленного КГА на основании обращения ООО «Скит на ситцевой», согласно которому функциональное назначение объекта капитального строительства – коммерческий объект. не связанный с проживанием населения (торгово-развлекательный комплекс), многоэтажный гараж, трансформаторная подстанция.
- Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2011 № 254 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной Петергофским шоссе, проектируемым проездом, береговой линией Финского залива, проектным продолжением ул. Адмирала Исакова, в Красносельском районе», согласно которому земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Петергофское шоссе, участок 1 (северо-западнее дома 73, литера Т по Петергофскому шоссе) входит в квартал 4, земельный участок № 3, функциональное назначение объекта капитального строительства – объект розничной торговли, объект оптовой торговли, коммерческий объект, связанный с проживанием населения, со встроенными помещениями, коммерческий объект, не связанный с проживанием населения, со встроенными помещениями, объект общественного питания, многоэтажный гараж, две трансформаторные подстанции.
- Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 07.12.2010 № 1660 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной пр. Маршала Жукова, Кронштадтской ул., дор. на Турухтанные острова, в Кировском районе» согласно которому земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, дорога на Турухтанные острова участок 103 у дома 9. корп.2 включен в раздел 3.1. «земельные участки, планируемые для размещения объектов капитального строительства» земельный участок № 5, функциональное назначение объекта капитального строительства – коммерческий объект, не связанный с проживанием населения, объект розничной торговли, объект общественного питания, крытый спортивный комплекс без трибун для зрителей, многоэтажный гараж. Планируемое размещение коммерческого объекта подтверждается протоколом обсуждения документации от 12.08.2010, и заключением о результатах слушаний по документации (дата составления 23.08.2010).
- документация по адресу: Санкт-Петербург, Гжатская ул. участок 1 (юго-восточнее пересечения с улицей Фаворского) не разработана.
Принятие акта – решения № 824-рз о проведении торгов укрупненным лотом вводит ограничение права хозяйствующего субъекта на покупку товара - приобретение права аренды одного земельного участка, приводит к ограничению конкуренции при получении права на земельный участок, может ограничить конкуренцию на рынке инвестиционно-строительных работ (услуг), что запрещено пунктом 3 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Реализация земельных участков укрупненными лотами нарушает принцип равнодоступности при проведении торгов, исключает возможность участия в торгах отдельных инвесторов, ограничивает возможность соперничества на аукционе за право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многоэтажных гаражей (в целях осуществления инвестиционной деятельности), что может привести к ограничению конкуренции при проведении торгов и запрещено частью 1 статьи 17 Закона о защите конкуренции.
Вместе с тем, проведение торгов по правилу: 1 лот – один земельный участок не препятствует одному хозяйствующему субъекту приобрести несколько (в т.ч. и 5) земельных участков, участвуя в торгах по каждому лоту, и заключить на каждый земельный участок соответствующий договор.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 23, ч. 1 ст. 39, ч.ч. 1-4 ст. 41, ч. 1 ст. 49, Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России
Решила:
1.Признать в действиях Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга нарушение п.3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившееся в издании акта – распоряжения от 29.05.2008 № 824-рз «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков», которым принято решение о проведении торгов на право заключения договора аренды 5 земельных участков единым лотом, что привело к ограничению прав хозяйствующих субъектов на покупку товара - приобретение права аренды одного земельного участка, к ограничению конкуренции при приобретении права заключения договора аренды земельного участка и может ограничить конкуренцию на рынке инвестиционно-строительных работ (услуг).
2.Признать в действиях ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» нарушение части 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившееся в проведении аукциона на право заключения договора аренды 5 земельных участков единым лотом, что нарушило принцип равнодоступности при проведении торгов, исключило возможность участия в торгах отдельных инвесторов, ограничило возможность соперничества на аукционе за право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многоэтажных гаражей» и привело к ограничению конкуренции при проведении торгов.
3.Выдать Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, для чего впредь при принятии решений о проведении торгов исключить объединение в один лот нескольких земельных участков с установленными границами, определенным адресом местоположения, площадью, кадастровым номером, начальной ценой земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка..
4.Выдать ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, для чего впредь при организации торгов не допускать объединения в один лот нескольких земельных участков с установленными границами, определенным адресом местоположения, площадью, кадастровым номером, начальной ценой земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка
Председатель Комиссии
Н.В. Круглова
Члены Комиссии
Е.И.Асташенкова
А.А. Птуха
Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в суд или в арбитражный суд
Примечание. За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.