Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 07.07.2010 г № Б/Н

Резолютивная часть решения оглашена 23 июня 2010 года
Полный текст решения изготовлен 07 июля 2010 года
Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства, назначенная приказом от 25.05.2010 № 229-ОВ с изменениями, внесенными приказом от 22.06.2010 № 293-ОВ, в составе:
Кругловой Н.В. – заместителя руководителя управления, председателя Комиссии;
Асташенковой Е.И. – начальника отдела контроля органов власти, члена Комиссии;
Илларионова В.Л. – начальника юридического отдела, члена Комиссии,
рассмотрев дело № К03-106/10 по признакам нарушения Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (193060, Санкт-Петербург, Смольный) части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившимся в принятии решения о проведении торгов единым лотом на право заключения договора аренды десяти земельных участков (распоряжение Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга от 21.02.2008 № 40-р), что привело или могло привести к ограничению конкуренции при приобретении права заключения договора аренды земельного участка,
Установила:
Основанием для возбуждения дела послужило заявление граждан – Красавиной Т.В., Юхиной З.Б., Мироненко В.И. (вх.№ 4516 от 27.04.2010) с просьбой проверить процедуру распоряжения земельным участком, находящимся в собственности Санкт-Петербурга, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Малоохтинский проспект, участок 1 (западнее пересечения с Таллинской улицей), на соответствие антимонопольному законодательству.
26.02.98 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ) и Санкт-Петербургской общественной организацией Спортивно-технический клуб «Северянин» (далее СТК «Северянин») был заключен договор № 07-ЗК01156 аренды земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Малоохтинский пр., д.96 площадью 8700 кв.м для использования под стоянку маломерных судов. Срок действия договора с 01.01.1998 по 31.12.1998 (п.3.1 договора). В случае, если до окончания срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, то договор считается продленным на неопределенный срок (п.6.1. договора). В п.6.3. договора указаны основания для расторжения договора.
Уведомлением от 15.01.99 № 41/2 КУГИ (Красногвардейское районное агентство) уведомил СТК «Северянин» об истечении 31.12.98 срока действия договора № 07-ЗК01156 от 26.02.98. В этом же уведомлении указано, «что в случае отсутствия от Вас информации до 15.02.99 о желании продлить договор или расторгнуть, договор аренды будет расторгнут в одностороннем порядке с освобождением Вами земельного участка и приведением его в первоначальное состояние.»
Государственное учреждение юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» письмом от 11.10.2000 № 1296946 (АР-6) уведомило Красногвардейское районное агентство КУГИ о регистрации прекращения аренды на основании п.6.1 договора № 07-ЗК01156 от 26.02.98 со ссылкой на уведомление КУГИ № 41/2 от 15.01.98(?).
В дальнейшем СТК «Северянин» неоднократно обращался в органы власти по вопросу предоставления ранее арендуемого земельного участка в аренду на длительный срок, указывая тем самым на заинтересованность в получении права на земельный участок. Однако вопрос с предоставлением в аренду земельного участка СТК «Северянин» решен не был.
Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 07.08.2007 № 1088-рк «Об утверждении границ земельного участка» утверждены границы земельного участка площадью 7061 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Малоохтинский проспект, участок 1 (западнее пересечения с Таллинской улицей).
Распоряжением КУГИ от 21.02.2008 № 40-р «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков» (далее распоряжение № 40-р), КУГИ принял решение о проведении торгов, предметом которых, согласно п.1 распоряжения, является право заключения договора аренды земельных участков сроком на 6 лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации для размещения торговых центров, в том числе торгово-складских объектов. Перечень земельных участков, выставляемых на торги одним лотом согласно приложению 1 к распоряжению № 40-р, включал 10 земельных участков по адресам (расположенным в разных районах Санкт-Петербурга), с указанием кадастрового номера и площади:
г.Санкт-Петербург, Сиреневый бульвар, участок 1 (северо-восточнее пересечения с улицей Ивана Фомина), кадастровый № 78:36:5514:5 площадь 6500 кв.м.
г.Санкт-Петербург, ул.Коллонтай, участок 1 (северо-западнее дома 25, корпус 1, Литера Ю, по ул.Коллонтай), кадастровый № 78:12:6315Б:7, площадь 1403 кв.м.
г.Санкт-Петербург, ул.Олеко Дундича, участок 1 (юго-западнее дома 35, корпус 1, литера А, по ул.Олеко Дундича), кадастровый № 78:13:7448:23, площадь 1796 кв.м.
г.Санкт-Петербург, ул.Димитрова, участок 1 (севернее пересечения с Загребским бульваром), кадастровый № 78:13:7415:11, площадь 1400 кв.м.
г.Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 1 (западнее дома 61, корпус 1, литера А, по Богатырскому пр.), кадастровый № 78:34:4153:16, площадь 3667 кв.м.
г.Санкт-Петербург, Малоохтинский проспект, участок 1 (западнее пересечения с Таллинской улицей), кадастровый № 78:11:6026А:1, площадь 7061 кв.м.
г.Санкт-Петербург, пр.Энергетиков, участок 1 (северо-западнее пересечения с Магнитогорской ул.), кадастровый № 78:11:6047:24, площадь 2729 кв.м
г.Санкт-Петербург, Октябрьская набережная,участок 2(севернее дома 48, литера А, по Октябрьской наб.), кадастровый № 78:12:6334:37, площадь 4722 кв.м.
г.Санкт-Петербург, ул.Ильюшина, участок 1 (южнее дома 13, корпус 2, литера А, по ул.Ильюшина), кадастровый № 78:34:4133А:13, площадь 3064 кв.м.
г.Санкт-Петербург, Софийская ул, участок 1 (восточнее дома 17, литера А, по Софийской ул.), кадастровый № 78:13:7405:31, площадь 1622 кв.м.
При этом в распоряжении № 40-р отсутствует начальная цена права заключения договора аренды каждого земельного участка, не указан шаг аукциона и сумма задатка по каждому земельному участку, а указана общая начальная цена предмета аукциона - начальный размер годовой арендной платы десяти земельных участков – 33522000 руб., сумма задатка за десять земельных участков – 33522000 руб. и шаг аукциона – 1400000 руб.
Как следует из преамбулы распоряжения № 40-р, оно принято в соответствии с п.2.1. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 405 «О предоставлении в аренду находящихся в государственной собственности и расположенных на территории Санкт-Петербурга земельных участков» (далее постановление № 405) и на основании постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» (далее постановление № 808).
В соответствии с п.2.2. постановления № 405 Комитету по управлению городским имуществом при проведении торгов необходимо учитывать, что в качестве начальной цены предмета торгов устанавливается размер годовой арендной платы в рублях за земельный участок, право аренды которого выставляется на торги, определенный на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Постановлением № 405 утвержден Регламент подготовки документации для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, предоставляемых в целях подготовки документации по планировке территории и разработки проектной документации (далее Регламент), согласно п.2 которого уполномоченным учреждением, осуществляющим подготовку документации для проведения торгов, является санкт-петербургское государственное учреждение «Управление инвестиций», которое готовит документацию для проведения торгов и передает её в КУГИ для принятия решения о проведении торгов не позднее двух дней со дня выполнения отчета об оценке размера годовой арендной платы за земельный участок (п.9 Регламента).
В перечень документации для проведения торгов (приложение к Регламенту) входят:
1.Заключение Комитета по градостроительству и архитектуре о принципиальной возможности застройки земельного участка.
2.Сведения государственного кадастра недвижимости.
3.Заключение КУГИ об имущественно-правовом статусе земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
4.Заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры о наличии у земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости статуса памятников истории и культуры либо выявленных объектов культурного наследия (нахождении земельного участка в пределах зон охраны памятников истории и культуры).
5.Согласование с администрацией района Санкт-Петербурга по месту нахождения земельного участка.
6.Согласование с органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
7.Заключение Комитета по энергетике и инженерному обеспечению по вопросу возможности инженерного обеспечения территории.
8.Сведения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о зарегистрированных правах (ограничениях, обременениях) в отношении земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.
9.Материалы государственного кадастрового учета земельного участка по итогам проведения работ по межеванию:
-кадастровый план земельного участка;
-копия распоряжения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга об утверждении границ земельного участка с приложением плана границ земельного участка.
10.Отчет об оценке годовой величины рыночной арендной платы за земельный участок в целях определения начальной цены предмета торгов, выполненный лицом, отвечающим требованиям, установленным для лиц, осуществляющих оценочную деятельность.
Таким образом, ГУ «Управление инвестиций» готовит и представляет в КУГИ документацию для проведения торгов по каждому земельному участку.
Согласно ст.38 Земельного кодекса РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса РФ земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
Пунктом 3 ст.38 Земельного кодекса установлено, что собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и сумму задатка.
Пунктом 4 ст.38 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.
В этой связи постановлением № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее Правила).
Пунктом 2 постановления № 808 установлено, что до разграничения государственной собственности на землю организация и проведение торгов по продаже находящихся в государственной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются применительно к утвержденным постановлением № 808 Правилам;
Орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков:
-определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средства массовой информации, в которых подлежит опубликованию извещение о проведении торгов;
-заключают договоры купли-продажи или аренды земельного участка.
Таким образом, из содержания статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 405 следует, что аукцион проводится в отношении каждого земельного участка с установленным местоположением, площадью, кадастровым номером, начальной ценой права на заключение договора аренды.
В материалы дела представлены десять Отчетов об оценке величины годовой рыночной арендной платы за объект недвижимости (земельный участок) по каждому адресу, указанному в приложении 1 к распоряжению № 40-р (далее отчет). Заказчиком подготовки отчетов выступило ГУ «Управление инвестиций», цель подготовки отчетов – определение величины годовой рыночной арендной платы за объект недвижимости (земельный участок) для установления начальной цены торгов:
Отчет ООО «Стройэкспертсервис» от 16.11.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, Сиреневый бульвар, участок 1 (северо-восточнее пересечения с улицей Ивана Фомина) (кадастровый № 78:36:5514:5 площадь 6500 кв.м), величина платы – 6483000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство торгового центра
Отчет ООО «АЛЬФА Консалт» от 19.12.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Коллонтай, участок 1 (северо-западнее дома 25, корпус 1, Литера Ю, по ул.Коллонтай) (кадастровый № 78:12:6315Б:7, площадь 1403 кв.м), величина платы – 1580000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство общественно-бытового центра.
Отчет ООО «Практика» от 17.12.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Олеко Дундича, участок 1 (юго-западнее дома 35, корпус 1, литера А, по ул.Олеко Дундича), (кадастровый № 78:13:7448:23, площадь 1796 кв.м), величина платы – 2000000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство здания продовольственного магазина.
Отчет ООО «Практика» от 17.12.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Димитрова, участок 1 (севернее пересечения с Загребским бульваром) (кадастровый № 78:13:7415:11, площадь 1400 кв.м), величина платы – 1600000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство здания торгово-бытового назначения.
Отчет ООО «Стройэкспертсервис» от 16.11.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 1 (западнее дома 61, корпус 1, литера А, по Богатырскому пр.) (кадастровый № 78:34:4153:16, площадь 3667 кв.м), величина платы – 2553000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство торгового центра.
Отчет ООО «Клиринг» от 15.08.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, Малоохтинский проспект, участок 1 (западнее пересечения с Таллинской улицей) (кадастровый № 78:11:6026А:1, площадь 7061 кв.м), величина платы – 9800000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – под объекты общественно-деловой застройки.
Отчет ООО «Практика» от 15.11.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, пр.Энергетиков, участок 1 (северо-западнее пересечения с Магнитогорской ул.), кадастровый № 78:11:6047:24, площадь 2729 кв.м величина платы – 2000000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство автосервиса.
Отчет ООО «Практика» от 31.01.2008 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, Октябрьская набережная, участок 2 (севернее дома 48, литера А, по Октябрьской наб.) (кадастровый № 78:12:6334:37, площадь 4722 кв.м), величина платы – 3700000 рублей, наиболее эффективное использование земельного участка – строительство объектов транспорта.
Отчет ООО «АЛЬФА Консалт» от 09.08.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Ильюшина, участок 1 (южнее дома 13, корпус 2, литера А, по ул.Ильюшина), (кадастровый № 78:34:4133А:13, площадь 3064 кв.м), величина платы – 2616000 рублей наиболее эффективное использование земельного участка – строительство торгово-бытового комплекса.
Отчет ООО «АЛЬФА Консалт» от 01.11.2007 по земельному участку по адресу: г.Санкт-Петербург, Софийская ул, участок 1 (восточнее дома 17, литера А, по Софийской ул.) (кадастровый № 78:13:7405:31, площадь 1622 кв.м), величина платы – 1190000 рублей наиболее эффективное использование земельного участка – строительство общественно-делового центра с подземной автостоянкой.
Таким образом, ГУ «Управление инвестиций» подготовило и представило в КУГИ в период с августа 2007 года по январь 2008 года документацию по десяти земельным участкам, что давало основание КУГИ для принятия решения о проведении торгов по каждому земельному участку.
Данный вывод подтверждается распоряжением КУГИ от 18.12.2007 № 2305-рз «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка», предметом которых, согласно п.1 распоряжения, является право заключения договора аренды земельного участка по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Ильюшина, участок 1 (южнее дома 13, корпус 2, литера А, по ул.Ильюшина), кадастровый № 78:34:4133А:13, площадь 3064 кв.м. сроком на 6 лет в целях разработки в установленном порядке документации по планировке территории и разработки проектной документации. В распоряжении КУГИ указаны все необходимые условия для проведения торгов по данному земельному участку – начальный размер годовой арендной платы – 2616000 рублей, что соответствует отчету оценочной организации - ООО «АЛЬФА Консалт» от 09.08.2007, указан шаг аукциона и сумма задатка.
Распоряжением № 40-р распоряжение КУГИ от 18.12.2007 № 2305-рз признано утратившим силу, а земельный участок, ранее выставленный на торги, был включен в состав десяти земельных участков, выставляемых на торги одним лотом.
Объединение десяти земельных участков в один лот лишает лицо, заинтересованное в приобретении права аренды лишь одного земельного участка, возможности реализации такого права, навязывая ему приобретение всех десяти земельных участков.
Реализация земельных участков укрупненными лотами может нарушить принцип равнодоступности при проведении торгов, исключить возможность участия в торгах отдельных инвесторов, что приведет к ограничению конкуренции при получении права на земельный участок, может ограничить конкуренцию на рынке инвестиционно-строительных работ (услуг), что запрещено статьей 15 Закона о защите конкуренции, а именно:
пунктом 3 части 1 статьи 15 в части установленного запрета на принятие акта - распоряжения КУГИ от 21.02.2008 № 40-р, устанавливающего ограничение прав хозяйствующего субъекта на покупку товаров - приобретение права аренды одного земельного участка.
Кроме того, объединение при проведении аукциона в один лот десяти земельных участков противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации (ст.38), постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808, постановления Правительства Санкт-Петербурга от 16.03.2004 № 405.
По результатам проведенного аукциона (протокол итогов открытого аукциона от 01.04.2008) победителем аукциона признано ООО «Фортуна Девелопмент», с которым КУГИ заключен договор аренды десяти земельных участков, предоставляемых для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, а также разработки проектной документации от 04.04.2008 № 07/ЗКС-04478 сроком на 6 лет. Приложениями к договору являются кадастровые планы каждого земельного участка с указанием разрешенного использования (назначения), а также составленный по каждому земельному участку акт приема-передачи участка и объектов, расположенных на нем.
21.07.2008 года (т.е. менее чем через 4 месяца) ООО «Фортуна Девелопмент» уведомило КУГИ о переуступке части прав по договору аренды от 04.04.2008 № 07/ЗКС-04478 в отношении девяти арендуемых земельных участков иным организациям – ООО «Энергия» (5 земельных участков) и ООО «БИК» (4 земельных участка), за исключением земельного участка площадью 7061 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Малоохтинский проспект, участок 1 (западнее пересечения с Таллинской улицей).
В этой связи в договор аренды от 04.04.2008 № 07/ЗКС-04478 были внесены изменения (дополнительное соглашение № 1 от 22.07.2008).
Таким образом, ООО «Энергия» и ООО «БИК», не участвуя в торгах, вне конкуренции получили право аренды земельных участков, а ООО «Фортуна Девелопмент» в отсутствии реальной конкуренции с минимальным увеличением (на один шаг) начального размера годовой арендной платы получило право аренды одного земельного участка, в получении которого было заинтересовано.
Данные действия победителя аукциона подтверждают вывод об ограничении конкуренции при проведении аукциона в результате укрупнения лота.
Кроме того, принятие решения о проведении аукциона по правилу: 1 лот – один земельный участок, могло привлечь к участию в аукционе на каждый лот большего числа участников, а в результате конкуренции между ними начальный размер годовой арендной платы мог бы увеличиться больше чем на 1 шаг, что отвечает бы интересам Санкт-Петербурга – как собственника земельных участков.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 – 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России
Решила:
1.Признать в действиях Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга нарушение п.3 части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», выразившееся в издании акта - распоряжения от 21.02.2008 № 40-р «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков», которым принято решение о проведении торгов на право заключения договора аренды десяти земельных участков единым лотом, что привело к ограничению прав хозяйствующих субъектов на покупку товара - приобретение права аренды одного земельного участка, могло привести к ограничению конкуренции при приобретении права заключения договора аренды земельного участка и может ограничить конкуренцию на рынке инвестиционно-строительных работ (услуг).
2.Выдать Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предписание о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, для чего впредь при принятии решений о проведении торгов исключить объединение в один лот нескольких земельных участков с установленными границами, определенным адресом местоположения, площадью, кадастровым номером, начальной ценой земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка..
Председатель Комиссии
Н.В.Круглова
Члены Комиссии
Е.И.Асташенкова
В.Л.Илларионов

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия в суд или в арбитражный суд
Примечание. За невыполнение в установленный срок законного решения антимонопольного органа статьей 19.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.