Решение Санкт-Петербургского УФАС России от 23.12.2009 г № Б/Н
Резолютивная часть решения объявлена 09 декабря 2009 года
Полный текст решения изготовлен 23 декабря 2009 года
Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства в составе:
Кругловой Н.В. - заместителя руководителя управления, председателя Комиссии;
Асташенковой Е.И. - начальника отдела контроля органов власти, члена Комиссии;
Илларионова В.Л. - начальника юридического отдела, члена Комиссии,
рассмотрев дело № К03-107/09, по признакам нарушения Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее Закон о защите конкуренции), выразившимся в непроведении торгов при предоставлении в аренду нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А статьи 20 Закона о защите конкуренции, выразившимся в предоставлении государственной преференции в форме предоставления в аренду нежилого помещения по указанному адресу без предварительного согласия антимонопольного органа,
Установила:
В Санкт-Петербургское УФАС России поступило заявление ООО «Агентство недвижимости «Стэнли Эстэйт» (далее также заявитель) о признаках нарушения антимонопольного законодательства в действиях Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее КУГИ) при распоряжении имуществом Санкт-Петербурга – нежилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А, которое по договору аренды с КУГИ от 04.10.1999 арендовало ОАО «Книжный дом «Родина».
По истечении срока действия Договора от 04.10.1999 ООО «Агентство недвижимости «Стэнли Эстэйт» письмом от 22.04.2009 № 28ю/02 уведомило КУГИ о своей заинтересованности в аренде указанного нежилого помещения и просило выставить его на открытые торги. Письмом от 04.06.2009 № 2794 КУГИ со ссылкой на ст. 621 ГК РФ отказал ОАО «Агентство недвижимости «Стэнли Эстэйт» в проведении конкурсной процедуры по предоставлению права аренды нежилого помещения, а предоставил нежилое помещение ОАО «Книжный дом «Родина» без проведения торгов. При этом часть предоставленных в аренду помещений ОАО «Книжный дом «Родина» с согласия КУГИ сдало третьему лицу в субаренду, что, по мнению заявителя, создало обществу преимущество. По мнению заявителя, данные действия КУГИ нарушают статью 17.1 Закона о защите конкуренции.
Фактические обстоятельства дела заключаются в следующем.
По договору аренды с КУГИ от 04.10.1999 № 05-А-003576 (далее договор от 04.10.1999) нежилое помещение общей площадью 1535,7 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А, кад.№№ 78:8404:0:7:1, 78:8404:0:7:2, 78:8404:0:7:3 (далее нежилое помещение) для использования под торговлю (книжный магазин) арендовало Государственное торговое предприятие книжный магазин № 63 «Родина» (в настоящее время - ОАО «Книжный дом «Родина», единственным акционером которого является Санкт-Петербург). Срок действия договора 9 лет с момента его государственной регистрации. Арендная плата за арендуемое помещение начислялась учетом коэффициента социальной значимости 0,2, так как ОАО «Книжный дом «Родина» осуществляет социально значимый вид деятельности по розничной торговле книжной продукцией, связанной с образованием, наукой, искусством.
До истечения срока действия договора от 04.10.1999 в КУГИ поступило обращение Комитета по печати от 15.08.2008 № 15-18-3122/08-0-1 по вопросу продления договора аренды. Письмом от 15.09.2008 № 131 ОАО «Книжный дом «Родина» направило в КУГИ пакет документов, необходимый для рассмотрения вопроса о продлении договора аренды Городской комиссией по распоряжению объектами недвижимости, действующей в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 № 1735 «О городской и районной комиссиях по распоряжению объектами недвижимости».
Городская комиссия по распоряжению объектами недвижимости (далее городская комиссия) приняла решение (протокол от 16.10.2008 № 20) о внесении изменения в договор от 04.10.1999, путем установления срока его действия до 16.10.2011, а также уточнения описания предмета аренды – помещение 1-Н площадью 1517,0 кв.м по адресу Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литера А, кад.№78:8404:0:7:7. В соответствии с решением городской комиссии от 16.10.2008 КУГИ издал распоряжение от 18.11.2008 № 1076-рк «Об использовании помещения по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, лит.А», на основании которого КУГИ и ОАО «Книжный дом «Родина» заключено дополнительное соглашение от 29.04.2009 № 10 к договору от 04.10.1999. Таким образом, ОАО «Книжный дом «Родина» предоставлено в аренду нежилое помещение площадью 1517,0 кв.м для использования под торговлю (книжный магазин).
В дальнейшем городская комиссия приняла решение (протокол от 26.02.2009 №04) о внесении изменения в решение городской комиссии от 16.10.2008 (протокол № 20) по вопросу «Об использовании объекта недвижимости по адресу: Ленинский пр., д. 127, литера А», заменив в тексте решения дату «16.10.2011» на дату «26.02.2014». В соответствии с решением городской комиссии от 26.02.2009 КУГИ издал распоряжение от 25.03.2009 № 324-рк «О внесении изменений в распоряжение КУГИ от 18.11.2008 № 1076-рк», заменив в пункте 1 распоряжения дату «16.11.2011» на дату «26.02.2014». Данное распоряжение явилось основанием для заключения КУГИ и ОАО «Книжный дом «Родина» дополнительного соглашения от 30.04.2009 № 11 к договору от 04.10.1999.
Принятие решения о заключении договора от 04.10.1999 на новый срок без проведения торгов Комитет обосновал следующим. Статьей 621 ГК РФ предусмотрено преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия договора. ОАО «Книжный дом «Родина» на момент принятия КУГИ решения о продлении договора аренды являлось добросовестным арендатором. Таким образом, положения статьи 621 ГК РФ явились основанием для предоставления ОАО «Книжный дом «Родина» государственного имущества в аренду без проведения торгов.
Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России отмечает, что с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (02.07.2008) заключение на новый срок договоров аренды государственного имущества осуществляется по результатам проведения конкурса или аукциона (торгов) или по предварительному письменному согласованию с антимонопольным органом в порядке предоставления государственной помощи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором.
Закон о защите конкуренции, в том числе статья 17.1, предусматривает иной порядок заключения договоров аренды в отношении государственного имущества, а именно – по результатам торгов.
При этом статья 621 ГК РФ устанавливает исключительно преимущественное право арендатора на заключение договора аренды но новый срок при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное имущество. Таким образом, положения статьи 621 ГК РФ не являются исключением, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и, следовательно, не являются основанием для безусловного продления договора аренды на новый срок без торгов. Вместе с тем преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса или аукциона на право заключения договора аренды государственного имущества.
В пункте 31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что по смыслу статьи 621 заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора. При заключении договора на новый срок у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законном и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.
Таким образом, заключение на новый срок договоров аренды должно осуществляться в соответствии с требованиями Закона о защите конкуренции: по результатам проведения торгов или по согласованию с антимонопольным органом в порядке предоставления государственной помощи. Несоблюдение указанных требований является нарушением антимонопольного законодательства, в частности ст.17.1, ст.20 Закона о защите конкуренции.
Исключение из приведенной нормы (ст.17.1) составляет, в том числе предоставление права на заключение на новый срок договоров аренды без проведения торгов государственным компаниям (п.3 ч.1 ст.17.1). Единственным акционером ОАО «Книжный дом «Родина» является Санкт-Петербург. При этом основным видом деятельности ОАО «Книжный дом «Родина» является социально значимая деятельность по розничной торговле книжной продукцией, связанная с образованием, наукой, искусством в связи, с чем общество может быть отнесено к указанной категории организаций.
Таким образом, действия КУГИ по заключению с ОАО «Книжный дом «Родина» на новый срок без проведения торгов договора аренды от 04.10.1999 (дополнительные соглашения от 29.04.2009 № 10, от 30.04.2009 № 11, в части срока аренды) помещения площадью 1517,0 кв.м, предназначенного непосредственно для книжной торговли, соответствует п. 3 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Вместе с тем, Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России выявила следующее.
Протоколом от 26.02.2009 № 04, оформлено решение городской комиссии о разрешении ОАО «Книжный дом «Родина» сдать в установленном порядке в субаренду часть помещения 1-Н площадью 339,89 кв.м. по адресу Ленинский пр., д.127, литера А, 1 этаж (далее помещение площадью 339,89 кв.м) для использования под нежилые цели сроком на 3 года при условии применения при расчете арендной платы коэффициента социальной значимости равного 1. Данное решение городской комиссии не оформлено распоряжением КУГИ, а реализовано КУГИ в дополнительном соглашении от 30.04.2009 № 11 к договору от 04.10.1999, в котором также конкретизированы цели использования указанного помещения – под объект общественного питания. Таким образом, КУГИ предоставил ОАО «Книжный дом «Родина» право распоряжаться государственным имуществом - помещением площадью 339,89 кв.м.
В этой связи, ОАО «Книжный дом «Родина» в «Строительном Еженедельнике» от 24.08.2009 № 32 (372) была опубликована информация о проведении конкурса на право субаренды помещения площадью 339,89 кв.м. В связи с тем, что на конкурс подано одно предложение, конкурс признан несостоявшимся. Часть арендуемого помещения площадью 339,89 кв.м ОАО «Книжный дом «Родина» предоставило в субаренду единственному участнику конкурса под объект общественного питания.
Согласно части 4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции лицо, которому в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи предоставлены права владения и (или) пользования помещением, зданием, строением или сооружением, может передать такие права в отношении части или частей помещения, здания, строения или сооружения третьим лицам с согласия собственника без проведения конкурсов или аукционов. При этом общая площадь передаваемых во владение и (или) в пользование третьим лицам части или частей помещения, здания, строения или сооружения не может превышать десять процентов площади помещения, здания, строения или сооружения, права на которые предоставлены в соответствии с частями 1 и 3 настоящей статьи, и составлять более чем двадцать квадратных метров.
Фактически третьему лицу было предоставлено нежилое помещение общей площадью 339,89 кв.м., что составляет 22 % от общей площади (1517,0 кв.м) арендуемого ОАО «Книжный дом «Родина» нежилого помещения и на 319,89 кв.м больше, чем разрешено ч.4 ст.17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, КУГИ передал ОАО «Книжный дом «Родина» право распоряжаться частью арендуемого нежилого помещения путем сдачи его в субаренду в нарушение ч.4 ст.17.1 Закона о защите конкуренции, что создало обществу преимущество, обеспечивающее ему более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, и в соответствии с п.20 ст.4 Закона о защите конкуренции квалифицируется как государственная помощь (в редакции от 17.07.2009 № 164-ФЗ – государственная преференция). Согласно ст.20 Закона о защите конкуренции государственная помощь предоставляется с предварительного письменного согласия антимонопольного органа под цели, указанные в ч.1 ст.19 Закона о защите конкуренции. КУГИ не направлял в Санкт-Петербургское УФАС России ходатайство о даче согласия на предоставление государственной помощи ОАО «Книжный дом «Родина» в форме передачи права распоряжаться частью арендуемого нежилого помещения площадью 339,89 кв.м, что является нарушением ст.20 Закона о защите конкуренции.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частями 1 – 4 статьи 41, частью 1 статьи 49 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия Санкт-Петербургского УФАС России
Решила:
1.Признать в действиях Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга нарушение ч.4 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, выразившееся в передаче ОАО «Книжный дом «Родина» права распоряжаться частью арендуемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А, 1 этаж, пом.1-Н, площадью 339,89 кв.м путем сдачи его в субаренду.
2.Признать в действиях Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга нарушение статьи 20 Закона о защите конкуренции, выразившееся в ненаправлении в антимонопольный орган ходатайства о даче согласия на предоставление государственной помощи ОАО «Книжный дом «Родина» в форме передачи права распоряжаться частью арендуемого нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А, 1 этаж, пом.1-Н, площадью 339,89 кв.м.
3.Выдать Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства и принятии мер по возврату имущества, иных объектов гражданских прав, переданных ОАО «Книжный дом «Родина» в качестве государственной помощи - нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А, 1 этаж, пом.1-Н, площадью 339,89 кв.м.
Дальнейшее распоряжение государственным имуществом - нежилым помещением по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский пр., д.127, литер А, 1 этаж, пом.1-Н, площадью 339,89 кв.м, осуществить в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Председатель Комиссии
Н.В. Круглова
Члены Комиссии
Е.И.Асташенкова
В.Л. Илларионов