Инструктивное письмо от 31.05.2005 г № 2-1566/05
Инструктивное письмо Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 31.05.2005 N 2-1566/05
В связи с вопросами, поступающими в Комитет от районных жилищных агентств, разъясняю согласованную позицию Жилищного комитета и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга по порядку подбора и назначения представителей Санкт-Петербурга как собственника жилых и нежилых помещений (далее - Представители) для участия в общих собраниях по выбору формы управления многоквартирными домами, а также при создании и осуществлении повседневной деятельности товариществ собственников жилья, при реализации иных способов управления многоквартирными домами.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 556 от 26.04.2005 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.12.2003 N 128" районным администрациям предоставлены полномочия по представлению интересов Санкт-Петербурга как собственника помещений в многоквартирном доме, в том числе при создании и деятельности товариществ собственников жилья, а также при выборе и осуществлении иных способов управления многоквартирными домами.
До принятия указанного постановления Представителем Санкт-Петербурга, выступающего в качестве домовладельца, при создании и деятельности товариществ собственников жилья, при передаче домовладельцами функций по управлению многоквартирным домом управляющей организации, а также при осуществлении иных способов управления многоквартирными домами, в состав которых входят жилые или нежилые помещения, находящиеся в городской собственности, выступал Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в соответствии с пунктом 1.1 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 05.10.1995 N 1071-р "Об обеспечении управления кондоминиумами, в состав которых входят нежилые помещения, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга".
Представители действовали на основании и в соответствии с Инструкцией об условиях и порядке представления интересов Санкт-Петербурга как собственника жилых или нежилых помещений в товариществах собственников жилья, утвержденной распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 29.12.1995 N 721-р.
В настоящее время представляется целесообразным использовать схему, предусмотренную Инструкцией, в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ, и с учетом принятия постановления Правительства N 556 от 26.04.2005.
В качестве Представителя Санкт-Петербурга выступает лицо, имеющее доверенность, подписанную главой администрации соответствующего административного района Санкт-Петербурга, в следующих случаях:
- при создании и повседневной деятельности товариществ собственников жилья, осуществляемой в соответствии с требованиями действующего законодательства;
- при передаче функций по управлению многоквартирным домом уполномоченной собственниками управляющей компании (подпункт 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ);
- при осуществлении собственниками помещений непосредственного управления многоквартирным домом (подпункт 1 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).
Подбор кандидатур Представителей осуществляет администрация района по месту нахождения многоквартирного дома. Для утверждения кандидатуры Представителя и оформления доверенности отводится не более 10 дней с момента письменного обращения инициативной группы собственников помещений многоквартирного дома (вытекает из требований п. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Кандидат должен удовлетворять следующим требованиям:
- работать в органах государственной власти, государственном учреждении или на государственном предприятии;
- пройти обучение по подготовке Представителей Санкт-Петербурга в многоквартирных домах.
Полномочия Представителя оформляются доверенностью и устанавливаются в пределах прав и обязанностей собственника помещений в многоквартирном доме, установленных действующим законодательством РФ и Санкт-Петербурга.
Районные жилищные агентства в целях ускорения процесса создания товариществ собственников жилья и подбора Представителей вправе направить главе административного района Санкт-Петербурга информацию о работниках ГУЖА, соответствующих вышеуказанным требованиям, предъявляемым к Представителям, а также информацию о наличии на территории района многоквартирных домов с преобладанием частной собственности и наличии в них помещений, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга для оформления доверенности Представителю и инициирования проведения общего собрания по выбору формы управления многоквартирным домом.
Последовательность действий:
1.Глава районной администрации выдает доверенность Представителю.
2.Представитель в обязательном порядке предварительно согласовывает с районной администрацией следующие включенные в повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (членов объединений собственников жилья) вопросы:
- о выборе способа управления многоквартирным домом;
- о внесении изменений и дополнений в учредительные документы ОСЖ;
- о реорганизации и ликвидации ОСЖ;
- об использовании общего имущества многоквартирного дома;
- о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества многоквартирного дома;
- о получении ОСЖ заемных средств;
- об установлении размеров обязательных платежей и взносов собственников помещений многоквартирного дома;
- по иным вопросам, установленным районной администрацией.
3.После проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (собрания членов ОСЖ) Представитель обязан представить в районную администрацию отчет о принятых решениях и копии подтверждающих документов.
Администрация вправе по собственной инициативе либо по ходатайству общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случаях ненадлежащего исполнения Представителем своих обязанностей либо невозможности их исполнения отменить доверенность, уведомив об этом решении Представителя и управляющую организацию.
Пунктом 7 ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 16.07.2001 N 572-73 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" определен порядок принятия собственником (Санкт-Петербургом) решения об обязательном пропорциональном распределении принадлежащих ему голосов на общем собрании домовладельцев в кондоминиумах.
В соответствии с указанной нормой принадлежащие Санкт-Петербургу голоса (в части превышения 30% лимита голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в кондоминиуме) пропорционально распределяются между остальными домовладельцами Представителем Санкт-Петербурга в кондоминиуме в начале общего собрания домовладельцев по выбору способа управления кондоминиумом.
Между тем пунктом 3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ установлено императивное правило, в соответствии с которым количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения многоквартирного дома, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество данного дома (доля в праве на общее имущество многоквартирного дома пропорциональна размеру принадлежащего собственнику помещения (пункт 1 ст. 37 Жилищного кодекса РФ).
При этом количество принадлежащих государству либо муниципальному образованию голосов не подлежит перераспределению между иными собственниками помещений многоквартирного дома.
Соответственно, правило, установленное пунктом 7 ст. 10 Закона Санкт-Петербурга от 16.07.2001 N 572-73 "О жилищной политике Санкт-Петербурга" в настоящее время не подлежит применению как противоречащее Жилищному кодексу РФ.
Председатель
Жилищного комитета
Ю.Х.Лукманов